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中华人民共和国都市房地产治理法

2015-05-29 15:56:52 来源: 点击:

目  录

    第一章 总  则
    第二章 房地产开发用地
      第一节 土地使用权出让
      第二节 土地使用权划拨 
  第三章 房地产开发
    第四章 房地产交易
      第一节 一般划定
      第二节 房地产转让
      第三节 房地产抵押
      第四节 衡宇租赁
      第五节 中介服务机构
    第五章 房地产权属挂号治理
    第六章 执法责任
    第七章 附  则

第一章 总  则

    第一条 为了增强对都市房地产的治理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的正当权益,促进房地工业的健康凯发平台,制定本法。
    第二条 在中华人民共和国都市计划区国有土地(以下简称国有土地)规模内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产治理,应当遵守本法。
    本法所称衡宇,是指土地上的衡宇等建筑物及构筑物。
    本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、衡宇建设的行为。
    本法所称房地产交易,包罗房地产转让、房地产抵押和衡宇租赁。
    第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本规则定的规模内划拨国有土地使用权的除外。
    第四条 国家凭据社会、经济凯发平台水平,扶持凯发平台居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。
    第五条 房地产权利人应当遵守执法和行政规则,依法纳税。房地产权利人的正当权益受执法掩护,任何单元和个人不得侵犯。
    第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单元和个人的衡宇,并依法给予拆迁赔偿,维护被征收人的正当权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体措施由国务院划定。
    第七条 国务院建设行政主管部门、土地治理部门依照国务院划定的职权划分,各司其职,密切配合,治理全国房地产事情。
    县级以上地方人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

    第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
    第九条 都市计划区内的团体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
    第十条 土地使用权出让,必须切合土地利用总体计划、都市计划和年度建设用地计划。
    第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须凭据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,凭据国务院划定,报国务院或者省级人民政府批准。
    第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地治理部门会同都市计划、建设、房产治理部门配合拟定方案,凭据国务院划定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地治理部门实施。
    直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款划定的权限,由直辖市人民政府划定。
    第十三条 土地使用权出让,可以接纳拍卖、招标或者双方协议的方式。
    商业、凯发平台、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须接纳拍卖、招标方式;没有条件,不能接纳拍卖、招标方式的,可以接纳双方协议的方式。
    接纳双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家划定所确定的最低价。
    第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院划定。
    第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让条约。
    土地使用权出让条约由市、县人民政府土地治理部门与土地使用者签订。
    第十六条 土地使用者必须凭据出让条约约定,支付土地使用权出让金;未凭据出让条约约定支付土地使用权出让金的,土地治理部门有权解除条约,并可以请求违约赔偿。
    第十七条 土地使用者凭据出让条约约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地治理部门必须凭据出让条约约定,提供出让的土地;未凭据出让条约约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除条约,由土地治理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。
    第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让条约约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府都市计划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让条约变换协议或者重新签订土地使用权出让条约,相应调整土地使用权出让金。
    第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于都市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体措施由国务院划定。
    第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让条约约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,凭据社会公共利益的需要,可以依照执法法式提前收回,并凭据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的赔偿。
    第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
    第二十二条 土地使用权出让条约约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除凭据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让条约,依照划定支付土地使用权出让金。
    土地使用权出让条约约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款划定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

第二节 土地使用权划拨

    第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳赔偿、安置等用度后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
    依照本规则定以划拨方式取得土地使用权的,除执法、行政规则另有划定外,没有使用期限的限制。
    第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
    (一)国家机关用地和军事用地;
    (二)都市基础设施用地和公益事业用地;
    (三)国家重点扶持的能源、凯发平台、水利等项目用地;
    (四)执法、行政规则划定的其他用地。

第三章 房地产开发

    第二十五条 房地产开发必须严格执行都市计划,凭据经济效益、社会效益、情况效益相统一的原则,实行全面计划、合理结构、综合开发、配套建设。
    第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须凭据土地使用权出让条约约定的土地用途、动工开发期限开发土地。凌驾出让条约约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不行抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期事情造成动工开发迟延的除外。
    第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须切合国家的有关尺度和规范。
    房地产开发项目竣工,经验收及格后,方可交付使用。
    第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关执法、行政规则的划定,作价入股,合资、相助开发经营房地产。
    第二十九条 国家接纳税收等方面的优惠措施勉励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
    第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
    (一)有自己的名称和组织机构;
    (二)有牢固的经营场所;
    (三)有切合国务院划定的注册资本;
    (四)有足够的专业技术人员;
    (五)执法、行政规则划定的其他条件。
    设立房地产开发企业,应当向工商行政治理部门申请设立挂号。工商行政治理部门对切合本规则定条件的,应当予以挂号,发给营业执照;对不切合本规则定条件的,不予挂号。
    设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关划定。
    房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到挂号机关所在地的县级以上地方人民政府划定的部门存案。
    第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当切合国家有关划定。
    房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并凭据土地使用权出让条约的约定,定期投入资金,用于项目建设。

第四章 房地产交易

第一节 一般划定

    第三十二条 房地产转让、抵押时,衡宇的所有权和该衡宇占用规模内的土地使用权同时转让、抵押。
    第三十三条 基准地价、标定地价和种种衡宇的重置价格应当定期确定并宣布。具体措施由国务院划定。
    第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
    房地产价格评估,应当遵循公正、公正、果真的原则,凭据国家划定的技术尺度和评估法式,以基准地价、标定地价和种种衡宇的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
    第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
    房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府划定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
    第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的划定治理权属挂号。

第二节 房地产转让

    第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他正当方式将其房地产转移给他人的行为。
    第三十八条 下列房地产,不得转让:
    (一)以出让方式取得土地使用权的,不切合本法第三十九条划定的条件的;
    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    (三)依法收回土地使用权的;
    (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
    (五)权属有争议的;
    (六)未依法挂号领取权属证书的;
    (七)执法、行政规则划定禁止转让的其他情形。
    第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当切合下列条件:
    (一)凭据出让条约约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    (二)凭据出让条约约定进行投资开发,属于衡宇建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
    转让房地产时衡宇已经建成的,还应当持有衡宇所有权证书。
    第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当凭据国务院划定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方治理土地使用权出让手续,并依照国家有关划定缴纳土地使用权出让金。
    以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府凭据国务院划定决定可以不治理土地使用权出让手续的,转让方应当凭据国务院划定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处置。
    第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让条约,条约中应当载明土地使用权取得的方式。
    第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让条约载明的权利、义务随之转移。
    第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让条约约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
    第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让条约约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府都市计划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让条约变换协议或者重新签订土地使用权出让条约,相应调整土地使用权出让金。
    第四十五条 商品房预售,应当切合下列条件:
    (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
    (二)持有建设工程计划许可证;
    (三)按提供预售的商品房盘算,投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
    (四)向县级以上人民政府房产治理部门治理预售挂号,取得商品房预售许可证明。
    商品房预售人应当凭据国家有关划定将预售条约报县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门挂号存案。
    商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
    第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院划定。

第三节 房地产抵押

    第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其正当的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
    第四十八条 依法取得的衡宇所有权连同该衡宇占用规模内的土地使用权,可以设定抵押权。
    以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
    第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、衡宇所有权证书治理。
    第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押条约。
    第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
    第五十二条 房地产抵押条约签订后,土地上新增的衡宇不属于抵押工业。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的衡宇与抵押工业一同拍卖,但对拍卖新增衡宇所得,抵押权人无权优先受偿。

第四节 衡宇租赁

    第五十三条 衡宇租赁,是指衡宇所有权人作为出租人将其衡宇出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
    第五十四条 衡宇租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁条约,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产治理部门挂号存案。
    第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和衡宇所在都市人民政府划定的租赁政策。租用衡宇从事生产、经营运动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
    第五十六条 以营利为目的,衡宇所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的衡宇出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体措施由国务院划定。

第五节 中介服务机构

    第五十七条 房地产中介服务机构包罗房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
    第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
    (一)有自己的名称和组织机构;
    (二)有牢固的服务场所;
    (三)有须要的工业和经费;
    (四)有足够数量的专业人员;
    (五)执法、行政规则划定的其他条件。
    设立房地产中介服务机构,应当向工商行政治理部门申请设立挂号,领取营业执照后,方可开业。
    第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章 房地产权属挂号治理

    第六十条 国家实行土地使用权和衡宇所有权挂号发证制度。
    第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地治理部门申请挂号,经县级以上地方人民政府土地治理部门核实,由同级人民政府发表土地使用权证书。
    在依法取得的房地产开发用地上建成衡宇的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产治理部门申请挂号,由县级以上地方人民政府房产治理部门核实并发表衡宇所有权证书。
    房地产转让或者变换时,应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变换挂号,并凭变换后的衡宇所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变换挂号,经同级人民政府土地治理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
    执法另有划定的,依照有关执法的划定治理。
    第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府划定的部门治理抵押挂号。
    因处分抵押房地产而取得土地使用权和衡宇所有权的,应当依照本章划定治理过户挂号。
    第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一卖力房产治理和土地治理事情的,可以制作、发表统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的划定,将衡宇的所有权和该衡宇占用规模内的土地使用权简直认和变换,划分载入房地产权证书。

第六章 执法责任

    第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的划定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单元给予有关责任人员行政处分。
    第六十五条 违反本法第三十条的划定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政治理部门责令停止房地产开发业务运动,没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十六条 违反本法第三十九条第一款的划定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地治理部门没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十七条 违反本法第四十条第一款的划定转让房地产的,由县级以上人民政府土地治理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十八条 违反本法第四十五条第一款的划定预售商品房的,由县级以上人民政府房产治理部门责令停止预售运动,没收违法所得,可以并处罚款。
    第六十九条 违反本法第五十八条的划定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政治理部门责令停止房地产中介服务业务运动,没收违法所得,可以并处罚款。
    第七十条 没有执法、规则的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单元给予直接责任人员行政处分。
    第七十一条 房产治理部门、土地治理部门事情人员玩忽职守、滥用职权,组成犯罪的,依法追究刑事责任;不组成犯罪的,给予行政处分。
    房产治理部门、土地治理部门事情人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,组成犯罪的,依照惩治贪污罪行贿罪的增补划定追究刑事责任;不组成犯罪的,给予行政处分。

第七章 附  则

    第七十二条 在都市计划区外的国有土地规模内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易运动以及实施房地产治理,参照本法执行。
    第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。